Le marché de l’immobilier a subi de grands changements ces derniers mois, les conditions d’octroi des prêts se sont durcis, les taux d’intérêts ont considérablement augmenté et les prix des biens disponibles à la vente reculent. De nombreux investisseurs s’interrogent : est-ce le bon moment d’investir dans l’immobilier ? Elodie Hassenforder, Directrice Commerciale chez Immo de France Rhône-Alpes Lyon-Centre, nous répond.
Quel regard portez-vous sur le marché en cette rentrée 2023, notamment en ce qui concerne l’évolution des taux d’emprunt et des prix des biens à Lyon ?
Suite à la pandémie du Covid, nous avons assisté à une véritable flambée des prix immobiliers, principalement dû à la baisse des taux de crédit immobilier. Aujourd’hui, la tendance s'inverse. Depuis plusieurs mois, les taux augmentent et les banques durcissent les conditions de financement pour les projets immobiliers. Actuellement, les acquéreurs empruntent en moyenne à des taux dépassant les 4,5 % (3 à 4 fois plus qu’il y a encore un an) et s’engagent sur des durées maximales de 20 à 25 ans. Le taux d’usure, plafond fixé par l’état de ce que peuvent proposer les banques à leurs clients, s’élève actuellement à 5,80 %.
À Lyon, cette envolée des taux a rapidement eu un impact sur la demande et, par conséquent, sur les prix des biens. La capitale du Rhône connaît actuellement une situation où l’offre de biens disponibles à la vente dépasse la demande des acheteurs potentiels. En résultat, les prix de l’immobilier ont baissé significativement, enregistrant une chute de 20% au cours de la dernière année, avec une accélération marquée depuis septembre. Aujourd’hui, les prix de vente sont revenus à ceux pratiqués en 2018 ou 2019.
Quel est le profil des acquéreurs en 2023, et est-ce que tout le monde peut encore acheter ?
Les conditions de financement imposées par les banques se sont considérablement durcies, restreignant ainsi l’accès à la propriété pour de nombreuses personnes. En plus de la hausse des taux de crédit immobilier, les banques scrutent de près la qualité des dossiers et exigent désormais que leurs clients disposent d’un apport de 20 % du prix du bien.
Les jeunes primo-accédants sont particulièrement touchés par cette conjoncture. Entre l’inflation croissante et le resserrement des conditions d’obtention de crédit immobilier, les jeunes éprouvent de plus en plus de difficultés à obtenir un financement.
À Lyon, notre clientèle inclut également en grande partie des investisseurs. En raison des régulations imposées par l’encadrement des loyers, la demande d’investisseurs dans l’immobilier locatif diminue fortement. Historiquement, le rendement locatif d'un bien mis en location dans Lyon intra-muros était d'environ 4 %. Dans le contexte économique actuel, les investisseurs sont désormais réticents à s'engager sur des rendements inférieurs à 5 %.
Dans le contexte actuel, pensez-vous qu’investir dans l’immobilier soit toujours une décision pertinente et rentable ?
Malgré des conditions de financement plus exigeantes, je continue d’insister auprès de nos clients sur la pertinence de ne pas renoncer à leur projet immobilier. Les banques continuent d’accorder des prêts, à condition d’avoir un dossier solide, que le prix du bien convoité soit en adéquation avec la réalité du marché, et de disposer d’un apport personnel suffisant.
Rembourser un crédit à un taux de 4 % reste toujours plus avantageux que de verser un loyer chaque mois. Il faut garder en tête que rembourser un emprunt signifie payer des intérêts, mais également amortir du capital, une somme récupérable lors de la revente. Contrairement à un loyer, sujet à des révisions à la hausse chaque année, les mensualités d'un crédit ne peuvent pas subir d’augmentation. Au contraire, lorsque les taux baissent, les emprunteurs ont la possibilité de renégocier leur prêt à la baisse.
Donc, selon moi, c'est le moment opportun pour investir dans l'immobilier. Je souligne toujours qu'il vaut mieux acquérir un bien à un prix abordable et à un taux élevé, car le prix du bien, lui, ne peut pas être renégocié par la suite. Reporter son projet immobilier en attendant des conditions d'investissement idéales n'est pas une stratégie judicieuse, car l'évolution du marché reste imprévisible. Une nouvelle orientation politique peut à tout moment entraîner une nouvelle hausse des prix.
Il est également essentiel de reconnaître que des taux de crédit actuels s’élevant à 4 ou 5 % ne sont pas excessifs. En réalité, les taux autour de 1 % observés ces deux dernières années étaient anormalement bas et peu favorables à la stabilité du marché. Pour conclure, investir dans la pierre demeure une valeur sûre. Cela permet aux acquéreurs d'accéder à la propriété et constitue l'un des meilleurs moyens de préparer sa retraite. Être propriétaire de sa résidence principale, une fois le crédit remboursé, représente le meilleur moyen de compenser la baisse de revenus souvent inévitable à la retraite.
Comment réussir son achat à Lyon en 2023 ? Quels éléments prendre en considération lors de la recherche d’un bien ?
L’un des premiers critères à prendre en compte est le choix du type de bien, neuf ou ancien. Il est important de relever que dans les biens anciens, les acheteurs disposent d’une plus grande marge de manœuvre pour négocier le prix de vente. Les biens considérés comme des passoires thermiques sont généralement moins chers sur le marché en raison des travaux nécessaires. Les banques accordent désormais une grande importance au diagnostic énergétique et tiennent compte des travaux de rénovation énergétique pour définir l’enveloppe de financement. En tant que professionnels, chez Immo de France, nous nous assurons d’avoir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) à jour pour établir un avis de valeur précis, car le DPE a un impact direct sur le prix.
Un autre conseil que je pourrais donner aux futurs investisseurs, c'est qu’avant de considérer un investissement locatif, il est préférable d'investir en premier lieu dans sa résidence principale, dans l’objectif de se soustraire au paiement de loyers. Il existe quelques rares situations où l'inverse peut être vrai, notamment pour les personnes non-résidentes ou disposant de logements de fonction. Il est également judicieux pour les acheteurs de se renseigner en amont de leur projet sur les dispositifs gouvernementaux facilitant l'accès à la propriété dans certaines conditions. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est notamment avantageux pour les primo-accédants et tous ceux qui envisagent des travaux de rénovation énergétique.
Enfin, dans le contexte actuel, chez Immo de France, nous encourageons les acquéreurs que nous accompagnons dans la négociation du prix de vente. Entre le prix affiché sur l’annonce et le prix négocié, les acheteurs disposent aujourd’hui d’une plus grande liberté à proposer des offres au vendeur. Notre rôle en tant qu’agence est de rassurer les acquéreurs sur le prix juste en fonction des données du marché.
Dans le contexte actuel, comment soutenez-vous vos clients dans leurs projets immobiliers ?
En tant que professionnels, chez Immo de France, notre approche vise à réguler le marché en définissant des avis de valeur qui reflètent au mieux la réalité du secteur. Nous évitons à tout prix la surévaluation des biens, une pratique qui était encore courante il y a quelque temps. Parallèlement, nous effectuons un travail significatif de sensibilisation et de réassurance auprès des vendeurs. Nous leur exposons les raisons de la baisse des prix dans le secteur de l’immobilier, soulignant pourquoi il n’est plus possible de vendre aux mêmes prix qu’auparavant et alertant sur les agences qui persistent à surestimer la valeur des biens. Beaucoup d’agences adoptent encore cette pratique pour obtenir des mandats, mais ce n’est plus la meilleure approche aujourd’hui si l’on souhaite que la vente se concrétise dans des délais respectables. À IMMO de France Rhône, nous efforçons d’établir une communication ouverte et efficace avec les vendeurs afin qu’ils soient réceptifs à nos conseils lorsque nous présentons une offre sécurisée, soutenue par un financement solide. L’immobilier demeure une question de demande, d’offre et de prix, le reste ce n’est qu’une question d’ajustement. En tant qu’agence, notre rôle est de guider nos clients à travers ce processus.